政策解读《关于加强孝感城区住宅小区综合管理的实施意见》
——访孝感市住房保障和房屋管理局副局长常青
左为孝感市住房保障和房屋管理局副局长常青，右为孝感市门户网站在线访谈主持人余珊
主持人：各位网友大家好，欢迎关注孝感市门户网站《在线访谈》。住有所居，居有所安，既是党中央提出的具体要求，也是广大人民群众对美好生活和良好居住环境的期待和向往。随着住房制度改革的深入以及城市建设和城镇化进程加快，物业服务业应运而生并得到长足发展。物业管理事关群众生活质量，今天，我们邀请到市住房保障和房屋管理局副局长常青，就物业服务和管理、住宅小区综合管理方面的法规、文件进行解读。常局长，欢迎您。
常青：主持人好！各位网友大家好！非常感谢市门户网站为我提供了一个与广大网友通过互联网交流的机会！
主持人：为了规范物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，国务院于2003年及时出台了《物业管理条例》。随着经济社会发展，我省物业服务和管理也出现了一些新情况、新问题，亟需通过地方立法予以规范。2016年，我省出台了《湖北省物业服务和管理条例》，为营造安全、舒适、文明的居住生活和工作环境，促进和谐社会建设提供了强有力的法制保障。省条例在健全物业服务管理体制方面明确了哪些内容？
常青：物业服务和管理是综合性的社会管理工作，涉及业主、建设单位、物业服务企业、物业使用人、公用事业专业经营单位等多个主体，涉及民事、行政多种法律关系，需要政府各部门齐抓共管。条例在明确政府责任的基础上，确定了房产部门主管、相关部门协同、街道乡镇落实的物业服务管理体制。
一是明确县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。
二是明确房产行政主管部门为物业服务工作的主管部门，细化其监督管理职责；针对小区行政执法相对较弱的实际，条例规定多个行政主管部门应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉、处理和回复制度，依法及时处理物业区域内的违法行为。
三是考虑到物业服务和管理工作与街道办事处、乡镇人民政府工作联系紧密，为了发挥基层组织作用，明确街道办事处、乡镇人民政府组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；同时，规定街道 办事处、乡镇人民政府应当做好有关业主大会会议筹备、业主委员会换届选举、有关文件资料备案及建档保存等具体工作。
主持人：针对业主大会成立和开展活动存在启动难、筹备难、决策难、换届难等问题，省条例对成立业主大会、召开业主大会会议、决定公共事项、业主委员会的选举和换届等作了那些明确规定？
常青：业主大会、业主委员会制度是维护业主合法权益的有效机制和实行业主自治的重要载体，省条例从三个方面进一步明确了相关规定：
一是建立业主大会成立双启动机制，符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位和业主都可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的报告；街道办事处、乡镇人民政府收到房产行政主管部门的通知后，成立会议筹备组，并组织召开首次业主大会会议。
二是建立业主大会共同决策机制，条例明确了业主大会的职责、会议形式、表决原则，业主的公共事项由业主大会共同讨论决定，业主大会作出的决定，对全体业主具有约束力。
三是完善业主委员会委员任期制度，进一步明确了业主委员会的产生方式、任期、委员条件、职责、备案等。
此外，条例还规定业主可以采取业主直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式对物业实施自行管理，充分体现业主自治。
孝感市住房保障和房屋管理局副局长常青
主持人：物业区域内各主体使用和维护物业的行为是否规范，直接影响各主体间的和谐关系。为了促进各主体之间的和睦，省条例在保障使用和维护物业上作了那些具体规定？
常青：物业区域内各主体使用和维护物业的行为是否规范，直接影响各主体间的和谐关系，条例明确了业主对物业区域内的共有部分享有共有和共同管理的权利，承担的义务；同时，对物业使用和维护的具体行为作了具体规定。
一是规定了建设单位的物业保修责任，同时，规定了专业经营单位依法履行专业经营设施设备的维修养护责任。
二是规定细化了住宅专项维修资金使用的表决方式，同时明确了紧急情况下使用住宅专项维修资金开通“绿色通道”，可以先采取应急措施，再申请使用。
三是规定了业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理有关手续，同时告知业主委员会和物业服务企业。
四是规定车位、车库不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。
五是规定业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位。
六是规定了禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬；对饲养其他犬只的，携犬只出户应当束链牵引；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任；物业服务企业应当加强监督，及时制止违法违规养犬行为。
主持人：目前我市住宅小区开发建设过程中，存在基础设施未完善、房屋质量等遗留问题，业主可以此为由拒交物业服务费吗？
常青：业主以开发建设中的遗留问题拒交物业费是违约行为，因为开发建设中的遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。
主持人：物业服务企业能否因业主拖欠物业服务费用擅自对业主停水、停电？
常青：物业企业擅自停水、停电的行为是不允许的，《湖北省物业服务和管理条例》明确规定，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。
主持人：业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？
常青：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主管理规约》和小区有关规章制度的规定。
主持人：2003年以来，孝感城区开始归集住宅专项维修资金，维修资金的交存、使用、管理及应急使用省条例对此有何规定？
常青：通俗的说住宅专项维修资金就是房子的养老钱，关系每个业主的切身利益,所以说住宅专项维修资金的交存、使用、管理必须严格按照国家和省有关规定执行。
交存方面，省条例规定住宅物业、住宅物业区域内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当交存住宅专项维修资金。
使用方面，省条例规定住宅专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据业主公约或者管理规约的 规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
应急使用方面，省条例规定物业保修期满后，发生屋面外墙渗漏、电梯故障、消防设施故障、公共护栏破损、公用排水设施坍塌等危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请，房产行政主管部门收到维修申请后，应当即时核准并拨付住宅专项维修资金。
主持人：今年7月21日，孝感市人民政府出台了《关于加强孝感城区住宅小区综合管理的实施意见》，这是继2011年11月9日我市第一部物业管理规范性文件《孝感市物业管理办法》出台后又一部规范性文件。《关于加强孝感城区住宅小区综合管理的实施意见》（以下简称《意见》）的出台，旨在推动了各行政职能部门进入到住宅小区开展执法管理等方面工作，从而解决住宅小区综合管理存在的新情况、新问题。常局长，请介绍一下这次意见的出台对于明确主体责任又做了什么样的细化规定呢？
常青：今年以来，我局会同相关部门深入调研，听取多方意见和建议，以提升人民群众的居住满意度为目标，以解决住宅小区中的突出问题为突破口，以落实主体责任和夯实基层基础为重点，起草并提请市政府出台了《关于加强孝感城区住宅小区综合管理实施意见》,构建“政府监管、市场主导、社会参与、居民自治”治理格局。
住宅小区综合管理的实施意见在不违背上位法的基础上，结合我市实际，进一步明确了主体责任。街道办事处是住宅小区管理统筹协调的主体，对住宅小区综合管理负总责。要将住宅小区综合管理纳入社区建设管理体系，明确分管领导、责任机构，落实人员和经费。街道办事处应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷。街道办事处应当建立住宅小区联席会议制度，联席会议由街道办事处召集，房管、公安、民政、城管等行政主管部门和居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。
孝感市门户网站在线访谈主持人余珊
主持人：社区居民委员会在服务于本地区的人民群众的过程中起到了很好的补充协助作用，那社区居民委员会在这次意见出台后又会充当一个什么样的角色？主要任务是什么呢？
常青：《意见》规定，在住宅小区综合管理中，社区居民委员会协助街道办事处做好与住宅小区管理及服务有关的工作。具体做好业主大会、业主委员会组建和换届工作，把好业主委员会候选人推荐、提名关，把符合条件的社区“两委”成员推选为业主委员会主任。社区居民委员会要加强对业主大会、业主委员会的指导和监督，积极宣传有关物业管理方面的法律法规和政策，维护业主合法权益；要调解物业服务纠纷，及时制止、报告物业服务企业服务中的违规行为；要对暂未成立业主委员会的，主动承担业主委员会的相关职责，对物业服务“弃管”的小区要履行临时托管责任。
主持人：业主委员会是业主们行使自身权利的一个非常好的平台，这样的一个自治组织又能为群众带来哪些实实在在的便利呢？
常青：《意见》明确，业主委员会是业主自治组织，要加强对业主的自我管理和服务，负责执行业主大会决定和决议，召集业主大会会议；代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；监督物业服务企业履行物业服务合同，维护业主合法权益；督促业主、物业使用人遵守业主公约，配合街道办事处、居民委员会调解物业服务纠纷；负责组织、监督住宅专项维修资金的筹集、使用；配合街道办事处、居民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；引导业主按时缴纳物业服务费，定期在小区醒目位置公告业主缴费情况，对恶意欠费的业主，协助物业服务企业通过司法途径解决，对公职人员恶意欠费的，可告知所在单位。
主持人：由于业主委员会是自治性的组织，为了能更好的发挥它的作用、职能，组建并运作好它就显得尤为重要，那又是谁负责指导业主委员会的组建并对其进行监督运行呢？
常青：《意见》明确，民政部门要进一步完善现代社区治理体系，将业主委员会建设作为基层社会治理的基础性工作，纳入基层民主建设的范畴，着力构建关系明确、运行规范、服务高效的社区自治新格局；要切实加强对街道办事处、居民委员会履行业主委员会组建、换届选举和日常运行中相关工作职责的指导监督，对其履职情况进行考核。
主持人：开发建设单位和物业服务企业在保障住房工程质量、居民生活质量等方面起到了不可替代的作用，为了能更好的保障居民的权利，开发建设单位和物业服务企业对业主又应尽哪些义务呢？
常青：《意见》明确，开发建设单位应当保证工程建设质量，负责做好工程项目前期物业、物业交付交接、后期保修维护等相关工作。物业服务企业要积极引进“智慧物业”平台，逐步实现住宅小区智能化、精细化和透明化管理。要按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务，做好住宅小区内的安全防范、环境卫生工作，加强对物业的共用部位、共用设施设备养护，主动调解物业矛盾纠纷，第一时间发现、劝阻、制止小区内违法改扩建、噪声扰民、毁绿种菜、乱停乱放、堵塞消防通道等行为，并及时向相关行政执法部门报告。
主持人：责任落实制是确保物业质量及维修的一个很好的措施，这是一个什么样的举措呢？
常青：住宅小区交接验收实行“谁签字、谁负责”。《意见》明确，规划部门要严格落实住宅小区的规划配套，建设部门严把竣工验收备案关。新建住宅小区供水供电供气设施的规划和验收必须由相关专营单位负责参与把关，相关设施建设完成并经验收合格后，相关专营单位直接承接管理。严格落实住宅小区物业质量保修制度。分期验收的新建小区共有的给排水、道路、绿化等基础设施，其物业保修期以最后一期竣工验收合格的保修期限为准（法律另有规定的从其规定）。超出物业保修期范围的，住宅小区公用部位和公有设备设施的维修，由小区业主委员会申请住宅专项维修资金予以修缮，或者授权委托物业服务企业代为办理。
主持人：常局长，住宅小区内违建、毁绿、油烟扰民等违规行为一直是困扰居民们的难题，现在又是谁来管这些问题呢？
常青：针对物管中的难题，《意见》对市直相关职能部门的职责一一做出了详细规定：综治部门负责牵头组织相关部门开展平安小区创建工作；房屋主管部门负责查处违规租赁住房的行为；建设部门负责房屋建设质量监管，督促施工单位和开发建设单位依法履行保修责任，查处住宅小区房屋违规装饰装修的行为；城管部门负责查处住宅小区毁绿种菜、砍伐树木和养殖家禽、噪声油烟扰民、占道经营、乱搭乱建等行为；公安机关负责督促、指导住宅小区落实治安管理、安全防范和消防工作，加强实有人口管理，规范烈性犬和大型犬管理，协调处理严重影响住宅小区管理秩序的行为；规划部门负责查处住宅小区内建筑控违、未经规划审批擅自扩开门（窗）、开挖建筑底层地面、改变房屋结构、新建或者扩建建筑面积等行为；环保部门负责住宅小区内社会生活噪声及周边商业噪声的监测工作；质监部门负责加强对电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备的安全监管；工商部门负责住宅小区内违规开办企业的治理工作；物价部门负责对前期物业服务收费实施监督管理，负责查处价格违规行为，受理物业服务费咨询及投诉；教育部门负责查处住宅小区内违规开办教育培训等行为；司法行政部门负责指导街道办事处、社区建立健全人民调解组织和工作机制，加强住宅小区矛盾纠纷的疏导、调解。
主持人：行政执法部门是居民发现并寻求解决问题的重要途径，对于行政部门的执法行为又是谁来监督呢？
常青：各行政执法部门在街道办事处统一协调下，在辖区住宅小区醒目位置制作执法公示专栏，公示本部门执法内容、执法流程、执法责任人、联系电话等。物业服务企业建立报告登记台账，对第一次报告的问题不能及时到场处理回复的，向相关行政管理执法单位主要负责人通报；对第二次报告仍然置之不理或者是处理不及时的，向市住宅小区综合管理议事协调领导小组办公室反映；对第三次报告还不能解决问题的，纪律监察机关对相关行政管理执法单位追责问责。
主持人：建设单位选用前期物业服务企业合法吗？又应该采取什么样的方法或途径呢？
常青：住宅小区的开发建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报房屋主管部门备案。
主持人：在物业交付使用前，物业服务企业在与开发建设单位应完成承接查验工作，后续还有哪些工作要完成呢？
常青：开发建设单位应当在物业交付使用前，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，并按照国家规定移交承接查验资料。住宅小区成立业主大会的，前期物业服务企业应当在业主大会成立后，及时向业主委员会移交物业承接查验档案；暂未成立业主大会的，移交居民委员会代管。房屋主管部门、街道办事处应当加强物业承接查验工作的督促和指导。
主持人：规定采取了哪些措施确保物业的服务质量？对于物业服务企业的不法行为又将进行什么样的处罚？
常青：物业服务质量由房管部门监督检查，督促物业服务企业及时排查、解决服务中存在的问题。完善以业主评价为主，街道办事处、居民委员会、业主委员会评价为辅的物业服务质量考评体系，每年公布排名。建立健全诚信监管体系，完善信用管理平台建设，定期公布物业服务企业诚信记录，促进市场优胜劣汰。对物业服务企业中断或变相中断供水、供电、供气、供热等严重损害业主合法权益的，擅自撤离物业区域、停止物业服务的，被解聘后未按照规定办理交接手续、拒不退出的，泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为的，直接纳入企业信用黑名单。物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。
主持人：那对于老旧住宅区的历史遗留问题，又是如何解决的呢？
常青：一要加大专业经营设施设备直管改造力度。积极组织开展老旧住宅小区供水、供电、供气、通信直管情况调查，摸清底数，加大直管改造力度，根据不同年限，制订直管整改计划。改造资金按照开发建设单位和业主分摊、政府适当补助的办法筹措。改造后的住宅小区内的供水、供电、供气等专业经营设施设备，必须做到“一户一表”计量终端收费。二要建立“弃管”老旧住宅小区财政补助制度。按照轻重缓急的原则，由街道办事处牵头，对年代久远、基础设施破损严重、开发建设单位保修期满、“弃管”2年以上的老旧住宅小区进行改造，改造经费多方筹集。市、区两级财政给予同比适当补助，业主自筹比率不少于20%。
主持人：听了常局长的介绍，我们相信，通过不断的探索，物业服务和管理法规、文件在维护业主权益、规范物业市场方面将起到积极的作用。感谢常局长作客今天的访谈。您还可以通过孝感市门户网，孝感宣传网，云上孝感客户端，微孝天下微信，孝感发布微博同步收看我们的节目，想要浏览更多的新闻信息，请扫描屏幕下方的二维码，谢谢大家的关注和支持，下期节目再见！
